Leasing prima casa: la nuova modalità d’acquisto dell’abitazione principale.

Il leasing finanziario è un istituto di origine anglosassone in forza del quale un’impresa di leasing (concedente) acquista da fornitori terzi la proprietà di un determinato bene, per poi concedere in uso il suddetto bene ad un altro soggetto (utilizzatore), per un periodo di tempo determinato e dietro corresponsione di un canone periodico.

L’operazione nasce per far fronte all’esigenza delle imprese di disporre dei beni strumentali necessari per lo svolgimento della loro attività, senza dover ricorrere all’altrimenti inevitabile immobilizzazione di capitali per il loro acquisto.

Grazie ad un regime fiscale particolarmente favorevole – che permette la deducibilità in dodici anni dei canoni di locazione finanziaria dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo –, la figura negoziale del leasing si è recentemente affermata anche con riferimento ai beni immobili. In relazione a tali beni, la modalità più usata è certamente quella del c.d. leasing traslativo, con tale intendendosi quel contratto in cui la volontà dell’utilizzatore di acquistare la proprietà del bene è prevista ab origine e la durata del contratto è predeterminata in funzione dell’ulteriore differito trasferimento e della rateizzazione del prezzo d’acquisto. È chiaro che, in questo caso, la pattuizione non può che riferirsi a beni atti a conservare, alla scadenza prestabilita, un valore residuo superiore all’importo convenuto per l’opzione ed i canoni pattuiti non possono non tener conto sia del compenso per l’attività del finanziatore, sia del costo del bene – avendo la funzione di scontare anche una quota del prezzo in previsione del successivo acquisto.

La complessiva operazione di leasing immobiliare traslativo non è però un contratto trilaterale, quanto piuttosto un’ipotesi di collegamento negoziale tra il contratto di compravendita dell’immobile (intercorrente tra fornitore e concedente) e quello di locazione finanziaria (sussistente invece tra concedente e utilizzatore finale) e si caratterizza per una causa complessiva di finanziamento.

Recentemente, forse anche a causa della crisi degli ultimi anni, l’autonomia privata ha esplorato nuove frontiere di “finanziamento”, evitando di coinvolgere enti specializzati e banche. Si pensi, ad esempio, al contratto di rent to buy, che prevede la consegna dell’immobile da parte del proprietario dietro il pagamento di un canone periodico e il diritto di opzione, in favore del locatario, per il successivo acquisto.

Il legislatore, consapevole dell’evoluzione dei tempi, con la nuova legge di stabilità ha introdotto un istituto dichiaratamente finalizzato ad agevolare l’acquisto dell’abitazione di residenza, prevedendo la possibilità di utilizzare la locazione finanziaria in alternativa al tradizionale mutuo ipotecario.

Il comma 76, articolo uno, della legge 208/2015 definisce il “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale” come quel contratto mediante il quale “la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (…), si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato periodo di tempo verso un determinato corrispettivo, che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza, l’utilizzatore ha la facoltà di acquisire la proprietà del bene ad un prezzo stabilito”.

In estrema sintesi, oltre alla “tipizzazione” del contratto di leasing per l’acquisto della prima casa, il legislatore ha inteso valorizzare ed incentivare l’utilizzo di questo istituto tramite la previsione di diversi vantaggi, soprattutto in materia di imposte.

Il comma 82 dello stesso articolo, infatti, riconosce all’utilizzatore la possibilità di beneficiare di una detrazione ai fini IRPEF, nella misura del 19% e alle medesime condizioni previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui, dei seguenti costi:

a) se sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni, con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto di stipula della locazione finanziaria e non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa:

  1. dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore ad 8.000 euro
  2. del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro;

 

b) se sostenuti da soggetti con età pari o superiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto di stipula della locazione finanziaria e non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa:

  1. dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro;
  2. del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

 

Appare immediatamente percepibile il vantaggio fiscale rispetto al tradizionale mutuo ipotecario, che permette la detrazione dei soli interessi passivi e con un limite massimo di 4.000 euro. Ma l’elemento di maggiore novità consiste proprio nel maggior sgravio rispetto ai soggetti di età inferiore ai 35 anni, che potranno beneficiare di detrazioni su un limite raddoppiato rispetto a quelle previste per il mutuo, ed usufruire inoltre di una detrazione per la “maxi-rata” finale.

Oltre a ciò, si aggiungono le valutazioni economiche connaturate all’istituto stesso: prima tra tutte la considerazione che non sarà necessario iscrivere alcuna ipoteca, evitando di conseguenza anche tutti i relativi costi, dal momento che la proprietà dell’immobile permane in capo al concedente fino al riscatto finale, proprio in funzione di garanzia.

Inoltre, il leasing consente di ottenere un finanziamento – liberamente modulabile sia nella durata, sia nell’importo dei canoni – in grado di coprire l’intero costo dell’immobile.

Ai sensi dei commi 79 e 80, è poi previsto un meccanismo di sospensione del pagamento dei canoni di cui, al ricorrere di determinati presupposti, l’utilizzatore potrà usufruire senza alcuna commissione o spesa d’istruttoria o richiesta di garanzie aggiuntive.

Nello specifico, qualora versi in una condizione di difficoltà legata alla cessazione del rapporto di lavoro subordinato o di rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione d’opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non di carattere subordinato (naturalmente non cagionata da risoluzione consensuale ovvero risoluzione per limiti di età con diritto alla pensione di anzianità, da licenziamento per giusta causa o giustificato motivo o da dimissioni del lavoratore al di fuori della giusta causa), l’utilizzatore potrà richiedere, una sola volta e per il periodo massimo di dodici mesi, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici.

Le basi per una valida alternativa al tradizionale mutuo ipotecario sono state previste; anche se, invero, le criticità maggiori restano devolute alla prassi che si creerà con riferimento a tale istituto: determinante sarà il termine di durata del leasing che, pur potendo durare fino a vent’anni, ad oggi si è assestato su un termine che tendenzialmente si aggira attorno ai 12-15 anni, con la diretta conseguenza che i canoni potrebbero risultare più onerosi rispetto al classico mutuo ipotecario.

Inoltre, l’inversione del rischio esplicitamente prevista dal comma 76 – in deroga a quanto previsto dall’art. 1526, 3° comma c.c., in materia di locazione con patto di futuro acquisto della proprietà –, seppur coerente con la ratio dell’istituto, potrebbe apparire quantomeno scoraggiante.